Ипотечное жилищное кредитование

ИПОТЕЧНОЕ ЖИЛИЩНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ

Ипотечное жилищное кредитование — это кредитование населения под залог недвижимости, т. е. кредитование с использованием ипотеки в качестве обеспечения возвратности кредитных средств. При кредитовании под залог недвижимости, как правило, банк принимает в залог кредитуемые объекты недвижимости.

При ипотечном жилищном кредитовании объектами недвижимости являются земельный участок, квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома, состоящая из одной или нескольких изолированных комнат, дачи, гаражи, коттеджи, расположенные на территории РФ.

Таким образом, ипотечные жилищные кредиты предоставляются коммерческими банками на следующие цели:

· приобретение готовой квартиры или индивидуального дома для постоянного проживания;

· приобретение, строительство с участием кредитных средств банка жилья;

· реконструкцию, ремонт жилой недвижимости;

· приобретение земельного участка под индивидуальную застройку. Особенности ипотечного жилищного кредита:

· обязательность обеспечения кредита залогом, в том числе и той недвижимостью, для покупки которой берется ипотечный кредит;

· длительность срока предоставления кредита (ипотечные жилищные кредиты предоставляются на срок от 5 до 20-25 лет);

· относительно низкий уровень кредитного риска.

Обязательным условием ипотечного кредитования является заключение между банком и заемщиком договора об ипотеке. В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспеченного ипотекой. Договор об ипотеке должен быть нотариально удостоверен и подлежит государственной регистрации, расходы по которой несет залогодатель. Причем залогодатель сохраняет право пользования имуществом, заложенным по договору об ипотеке. Если в договоре об ипотеке или в кредитном договоре, включающем соглашение об ипотеке, указано, что права залогодержателя (т. е. банка) удостоверяются закладной, то нотариусу представляется и закладная. Нотариус делает на закладной отметку о времени и месте нотариального удостоверения договора об ипотеке.

Закладная является ценной бумагой, которая удостоверяет права ее законного владельца, а именно: право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой имущества, указанного в договоре об ипотеке, а также право залога на указанное в договоре об ипотеке имущество.

В РФ ипотечное кредитование применяется как с использованием закладной (около 50%), так и без нее. В основном закладную используют мелкие или средние банки.

Цель развития долгосрочного ипотечного жилищного кредитования — создание эффективно работающей системы обеспечения доступным по стоимости жильем российских граждан со средними доходами, основанной на рыночных принципах приобретения жилья на свободном от монополизма жилищном рынке за счет собственных средств граждан и долгосрочных ипотечных кредитов.

В РФ существует три основные схемы предоставления кредита для приобретения жилья. Во-первых, схема кредитования с оформлением договора залога, которая предусмотрена ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Клиент заключает с банком кредитный договор и договор залога жилья на условиях банка. При полном погашении кредита договор залога прекращает свое действие, жилье остается в собственности клиента. При невозврате кредита клиентом банк после решения суда погашает сумму кредита путем продажи жилья с публичных торгов либо с согласия залогодателя (не доводя до суда) реализует жилье через риелторскую фирму по цене, сложившейся на рынке.

Во-вторых, схема кредитования с оформлением договора купли-продажи и трехстороннего договора с участием банка, клиента и риэлторской фирмы. Эта схема является наиболее реалистичной по отзыву специалистов банков. Банк выдает кредит риэлторской фирме на основании заключения с ней кредитного договора. Риэлторская фирма за счет этого кредита приобретает жилье по договору куплипродажи с клиентом и заключает договор залога с банком на данное жилье. Риэлторская фирма за счет средств клиента возвращает банку кредит и причитающиеся за него проценты. При полном погашении кредита утрачивает силу договор залога, затем — договор купли-продажи, и клиент становится собственником жилья. Если клиент не возвратит кредит, то риэлторская фирма реализует жилье на рынке недвижимости и за счет этих средств и возвращает кредит банку.

По этой схеме может иметь место второй вариант, когда банк выдает кредит не риэлторской фирме, а непосредственно клиенту — физическому лицу с заключением кредитного договора. При этом одновременно заключается договор куплипродажи жилья между клиентом и риэлторской фирмой, которая выступает залогодателем по договору залога в обеспечение кредитного договора. Клиент возвращает кредит и проценты за него самому банку. При полном погашении кредита утрачивает силу договор залога, затем договор купли-продажи и клиент заемщика становится собственником жилья.

В-третьих, схема ипотечного кредитования, разработанная ЦБ РФ, через выпуск банками ипотечных облигаций. Физическое лицо — заемщик получает в банке ипотечный кредит и закладывает в обеспечение кредита недвижимость с оформлением закладной, которая переходит к банку. Банк выпускает ипотечные облигации, которые продаются на вторичном рынке. На вырученные от реализации облигаций средства банк может выдать очередной ипотечный кредит и т. д. Заемщик погашает кредит банку, а банк погашает соответствующую облигацию ее нынешнему держателю. Ипотечные облигации в случае банкротства банка-эмитента не включаются в конкурсную массу, а недвижимость передается в собственность инвесторов (обладателей облигаций) либо ее собственнику при полном погашении облигаций.

В зависимости от объекта кредитования, своей кредитной политики и организационной структуры каждый коммерческий банк сам определяет технологию ипотечного кредитования.

При многовариантности различных элементов организации процесса ипотечного жилищного кредитования можно констатировать во всех банках наличие следующих пяти основных этапов технологии выдачи и погашения ипотечного кредита.

Первый этап — предварительное рассмотрение заявки на кредит и беседа с предполагаемым заемщиком. На этом этапе банк разъясняет заемщику условия выдачи ипотечного кредита и предлагает ему заполнить детальное заявление, которое, по существу, можно рассматривать как анкету, содержащую сведения, представляющие интерес для банка с точки зрения минимизации рисков, связанных с кредитованием. При положительном решении вопроса о выдаче заемщику кредита кредитный работник информирует его о том, какие документы и сведения необходимы банку для дальнейшего рассмотрения кредитной заявки. Конкретно банку должны быть представлены заемщиком следующие документы;

· паспорта заемщика (созаемщиков), поручителей;

· документы, подтверждающие величину доходов и размер удержаний заемщика (ссудозаемщиков) и поручителей за последние, например, шесть месяцев;

· специальные документы в зависимости от цели кредита. Например, при оформлении кредита на приобретение объекта недвижимости: документы, подтверждающие стоимость объекта недвижимости (проект договора купли-продажи; предварительный договор купли-продажи; договор купли-продажи и т. п.); свидетельство о регистрации права собственности продавца на объект недвижимости; документ, являющийся основанием возникновения права собственности продавца на объект недвижимости (договор купли-продажи, мены, дарения, свидетельство о приватизации).

Второй этап — определение потенциальной возможности заемщика вернуть кредит и оценка степени его обеспечения.

На третьем этапе принимается решение о выдаче ипотечного жилищного кредита. Кредитный комитет рассматривает материалы, полученные в процессе оценки кредитоспособности заемщика и обеспечительных обязательств, изучает их, после чего принимает решение о выдаче кредита или об отказе в его предоставлении. При положительном решении кредитным комитетом вопроса о выдаче кредита кредитный инспектор составляет для клиента примерную смету расходов, связанных оформлением ипотечного кредита. В смете могут быть предусмотрены следующие статьи: комиссионные риэлторам, расходы по оценке залога, нотариальный сбор за регистрацию договора купли-продажи и за регистрацию договора о залоге, страхование предмета залога и страхование жизни залогодателя и др.

На четвертом этапе банк заключает с заемщиком договор для получения ипотечного жилищного кредита. В кредитном договоре указываются: сумма кредита и размер банковского процента за кредит; порядок и сроки его выдачи; порядок и сроки его погашения, описание обеспечения и его стоимостная оценка, предусматриваемая в договоре залога; размер санкций, уплачиваемых стороной, нарушившей условия договора.

При определении суммы кредита, подлежащего выдаче, банки используют различные методики. Как правило, сумма кредита зависит от платежеспособности заемщика (созаемщиков), но она должна составлять не более 70-90% стоимости объекта недвижимости.

Пятый этап — выдача кредита, его сопровождение и контроль за исполнением кредитного договора, а именно: контроль за целевым использованием кредита, за соблюдением сроков возврата кредита и начисленных процентов.

За 2006 г. рынок ипотечного кредитования вырос более чем на $8 млрд и достиг по итогам 2006 г. $12,4 млрд, что составляет 1,3% ВВП. Этот рост был обеспечен в основном средними банками.

Например, в 2006 г. «Москоммерцбанк» выдал ипотечных кредитов на сумму около $600 млн, что позволило ему увеличить свою долю на рынке с 0,1% в 2005 г. до 4,8% в 2006 г. и занять по объему кредитного портфеля третье место, уступив только Сбербанку РФ и «Внешторгбанку». Появление новых банков на рынке ипотечного кредитования вызвано их активной стратегией, суть которой заключается в усилении контактов с риэлторскими агентствами. На рынке ипотечного кредитования основную роль в привлечении клиентов играют не процентные ставки и сроки предоставления кредитов, а нерыночные способы привлечения клиентов через риэлторские агентства. Риэлторы сотрудничают со средними банками в связи с отсутствием с их стороны отказов на предоставление заемщику банковских ссуд. По мере роста просроченной задолженности по ипотечным кредитам коммерческие банки будут отказываться от агрессивной стратегии и учитывать объективные условия рынка ипотечного кредитования.

Усиление конкуренции коммерческих банков на рынке недвижимости определяет условия взаимоотношений с потенциальными клиентами и со стороны крупных банков. Например, «Райфайзенбанк» (Австрия) предложил своим заемщикам ипотеку без первоначального взноса. Среди иностранных банков, развивающих в России розничные услуги, «Райфайзенбанк» стал первым, кто предоставил такие условия кредитования покупки (строительства) жилья. До настоящего времени ипотечный кредит без первоначального взноса выдавали только российские банки, среди которых такие, как «ВТБ-24» и «Банк Москвы».

На российском рынке ипотечного кредитования с 2006 г. некоторые коммерческие банки (например, «Альфа-Банк») стали осуществлять рефинансирование ипотечных кредитов, выданных ранее гражданам другими коммерческими банками. Эти коммерческие банки переоформляют гражданам ипотечные кредиты на новые сроки и под более низкие процентные ставки, чем было предусмотрено кредитным договором с первым банком-кредитором. В отдельных случаях банк, занимающийся рефинансированием, может предоставить заемщику новый кредит на сумму превышающую остаток задолженности по ранее полученному кредиту, а также поменять валюту кредитного договора по ипотечному кредиту.

Рефинансирование ипотечного кредита позволяет заемщику снизить объем платежей по возврату кредита. Например, при сумме долга в $50 тыс. и разнице в процентной ставке в 3% экономия заемщика за 10 лет может составить до $10 тыс.

По данным Ассоциации банков Северо-Западного региона, основными клиентами на рынке ипотечного кредитования являются лица с высшим образованием, в возрасте от 25 до 37 лет, имеющие ежемесячный доход от $1500 до $2500 и совокупный семейный доход на уровне S2100—$4000. Это свидетельствует о том, что клиентами ипотечного кредитования, как правило, являются обеспеченные люди, имеющие не одну квартиру в собственности.

В последние годы на рынке ипотечного кредитования стала формироваться и категория заемщиков со средним уровнем доходов. Приобретая жилье в кредит, эта социальная группа населения ориентируется на то, что экономическая ситуация в стране останется стабильной, что обеспечит рост их доходов, а соответственно, и погашение банковских ссуд.

Социальная ипотека

Социальная ипотека — это один из возмездных способов улучшения жилищных условий, с помощью которого жители города Москвы могут приобрести жилые помещения, находящиеся в собственности города Москвы, по льготной стоимости на основании договоров купли-продажи с использованием ипотечного жилищного кредитования.

Выкупная стоимость жилых помещений определяется в соответствии с Методикой расчета выкупной стоимости жилых помещений, находящихся в собственности города Москвы, для реализации гражданам в рамках городских жилищных программ, утвержденной постановлением Правительства Москвы от 14.08.2007г. № 703-ПП. В соответствии с указанной Методикой при определении стоимости жилого помещения для реализации гражданам, учитываются количество полных лет пребывания гражданина на жилищном учете и наличие права на льготы при предоставлении жилого помещения.

Таким образом, благодаря существенному снижению стоимости выкупаемого жилья, радикально (в 4 и более раза) снижаются затраты граждан, покупающих квартиры, по сравнению с приобретением аналогичного жилья на рынке недвижимости. На сегодняшний день «Социальная ипотека» является одним из самых популярных возмездных способов улучшения жилищных условий. Начиная с 2006 г. путем приобретения у города жилья с использованием средств ипотечных кредитов почти 19 тысяч московских семей смогли отпраздновать новоселье не дожидаясь подхода очереди на бесплатное жилье.

Основные нормативные документы, регулирующие вопросы предоставления жилых помещений из жилищного фонда города Москвы с использованием ипотечного кредитования:

  1. Государственная программа города Москвы «Жилище» на 2012-2018 годы, утвержденная постановлением Правительства Москвы от 27.09.2011 г. № 454-ПП.
  • Федеральный закон РФ от 16.07.1998 г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» .
  • Закон города Москвы от 14 июня 2006 г. № 29 «Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения».
  • Постановление Правительства РФ от 11.01.2000 г. N 28 «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации»

    Закон города Москвы от 31.03.1999 г. №11 «Об организационном и финансовом обеспечении внедрения системы ипотечного

    жилищного кредитования в городе Москве».

  • Постановление Правительства Москвы от 14 августа 2007 г. № 703-ПП «Об утверждении Методики расчета выкупной стоимости жилых помещений, находящихся в собственности города Москвы, для реализации гражданам в рамках городских жилищных программ».
  • Кому предоставляется «социальная ипотека»

    Жителям города Москвы в возрасте от 18 до 55 лет, признанным нуждающимися в улучшении жилищных условий, прошедшим оценку платежеспособности и получившим официальное положительное решение банка о выдаче кредита в размере, необходимом для покупки квартиры у города с учетом оплаты части ее стоимости за счет личных средств.

    О системе социального ипотечного жилищного кредитования в городе Москве

    Жилое помещение продается очередникам по льготной цене, которая определяется стоимостью строительства конкретного дома, а также зависит от количества лет, проведенных гражданином в жилищной очереди. Очередники приобретают жилое помещение по договору купли-продажи, заключаемому с Правительством Москвы в лице Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы. С целью получения жилищного ипотечного кредита семьи очередников могут обратиться в любой банк по своему выбору.

    Социальное ипотечное жилищное кредитование в городе Москве предполагает существенное снижение суммы и, как следствие, платежей по кредиту за счет уменьшения стоимости самого жилья.

    Так, например, семья А. состоящая на жилищном учете с 1990 г. приобрела у города 2-х комнатную квартиру площадью жилого помещения 62 кв. м по адресу: г. Москва, ул. Маршала Савицкого. Стоимость указанной квартиры для данной семьи составила 557 695 рублей, из которых семьей А. 389 695 рублей были уплачены из собственных средств в качестве первоначального взноса, а 168 000 рублей были уплачены за счет средств кредита, привлеченного под залог приобретенной квартиры на срок 3 года по ставке 9,5% годовых. Размер ежемесячного платежа в счет погашения ипотечного кредита составляет 5 514 рублей.

    Та же квартира очереднику, вставшему на жилищный учет в 2000 г. обойдется в 2 014 900 рублей, а ежемесячные выплаты по кредиту, полученному на аналогичных условиях (при первоначальном взносе 1 300 000 рублей), составят 23 466 рублей. После государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение квартира переходит в собственность очередника и в дальнейшем он осуществляет взаиморасчеты по кредиту с банком. На сегодняшний день это самая популярная в городе возмездная форма улучшения жилищных условий.

    График показа жилых помещений

    Бланк заявления на участие в программах по улучшению жилищных условий

    Образец заполнения заявления на участие впрограммах по улучшению жилищных условий

    Ипотечное жилищное кредитование

    Актуальность ипотечного кредитования заключается в способности решить социальные проблемы многих россиян. Наличие собственного жилья вносит в жизнь людей элемент благополучия и стабильности, и очень важно, по мнению социологов, чтобы жилье появлялось как можно раньше, а не после десятилетних ожиданий. В этом отношении альтернативы ипотечному жилищному кредитованию не существует.

    Приобретение жилья в кредит является распространенной практикой во многих странах мира. Это как раз то, что делают 98% американцев, когда приобретают новое жилье. Выплаты по кредиту, отложенные на много лет, включаются в текущие расходы, что дает возможность эффективно планировать семейный бюджет и направлять часть средств на другие долгосрочные цели: крупные покупки, образование детей, путешествия.

    В свою очередь, ипотечные кредиты помогают коммерческому банку диверсифицировать свою клиентскую базу, привлечь депозиты и найти источники доходов, дополняющие и компенсирующие риск по кредитам и депозитам предпринимательских фирм.

    Действительно, в последние годы многие российские банки уделяют все большее внимание ипотечному кредитованию, стремясь избежать или ослабить воздействие экономических циклов, приводящее к периодическому снижению объемов традиционного банковского кредитования предпринимательской деятельности, а также избежать острой конкуренции со стороны иностранных банков.

    Залог недвижимости всегда являлся одним из наиболее надежных способов обеспечения надлежащего исполнения обязательств. Сущность ипотеки состоит в том, что кредитор (он же залогодержатель) вправе в случае не исполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного югом обязательства; обратить взыскание на предмет ипотеки и получить из порученной от продажи суммы причитающийся ему долг. Недвижимость обладает высокой стоимостью и считается одним из наиболее удачных — способов вложения капитала, в связи с тем, что цена на нее не подвержена значительным и непредсказуемым колебаниям.

    Актуальность ипотеки существенно возрастает в трансформационных и переходных экономиках. Существующая в России проблема неплатежей, сложившаяся атмосфера всеобщего взаимного недоверия хозяйствующих субъектов, большое количество банкротств предпринимательских структур, повальная задолженность юридических и физических лиц бюджетам различных уровней, а также задолженность самих бюджетов по оплате труда и другим выплатам, зависимость платежеспособности коммерческих организаций от перемен политического климата — все это обусловливает необходимость существенного ужесточения контроля при совершении крупных коммерческих сделок. Такая ситуация приводит к тому, что происходит разрыв сложившихся связей, существуют трудности с формированием каналов сбыта, возникают проблемы финансирования крупных сделок.

    В этой связи расширение применения ипотеки как способа обеспечения возвратности ипотечных кредитов должно позволить в значительной степени повысить интеграционные тенденции, а также разблокировать препятствия на пути развития хозяйственных связей, повысить надежность капиталовложений, а также дать импульс жилищному строительству и ряду других отраслей национальной экономики.

    Поэтому следует отметить, что, несмотря на обилие программ развития жилищного строительства, кредитования малого и среднего бизнеса, экономические реалии таковы, что без принятия комплекса дополнительных мер по стимулированию инвестиций в эти сферы решить данные проблемы будет невозможно. Чтобы убедиться в этом, достаточно сопоставить размеры платежеспособного спроса основной массы населения, действующие цены на жилье, условия получения кредитов на приобретение квартиры или строительство собственного дома, суммарную стоимость активов, находящихся под контролем малых и средних предприятий.

    Системы ипотечного инвестирования предусматривают механизм накоплений и долгосрочного кредитования под невысокий процент. Ипотечные ссуды используются для финансирования, приобретения, постройки и перепланировки как жилых, так и производственных помещений. Требование, в соответствии с которым для получения запрашиваемой ссуды заемщик должен быть совладельцем некоего строения, означает, что в подавляющем большинстве случаев залоговое имущество является надежным обеспечением выданной ссуды.

    В настоящее время складывается несколько видов систем ипотечного кредита. Одна из них опирается на коммерческого застройщика, для которого недвижимость — не предмет потребления, а товар и источник прибыли. Эта система включает элементы ипотеки и оформления кредитов под залог объекта нового строительства, а также порционность предоставления кредита.

    Другая система основана на оформлении закладной на имеющуюся недвижимость и получении под нее кредита на новое строительство.

    Существуют системы ипотечного кредита, которые предусматривают наряду с банковским кредитом под закладную использование ряда дополнительных источников финансирования, в частности, приватизационных сертификатов, дотаций муниципалитетов, финансовых средств предприятий и граждан, дополнительных кредитов банка под дополнительные закладные на земельный участок, дачу, гараж и другую недвижимость.

    Наконец, возможно заключение контракта через посредническую фирму или аукцион на куплю-продажу имеющейся недвижимости с отсрочкой передачи прав собственности на нее на срок нового строительства, что позволяет финансировать новое строительство за счет выручки от фьючерсной продажи недвижимости. При этой системе снижаются коммерческие риски, связанные с нестабильностью цен на строительство.

    Ипотека может быть установлена на любое недвижимое имущество, которое залогодатель вправе продавать или отчуждать иным образом: земельные участки (в т.ч. участки из состава земель сельскохозяйственного назначения); предприятия, здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности; жилые дома и квартиры; дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения; иное недвижимое имущество.

    Предмет ипотеки должен принадлежать залогодателю на правах собственности или полного хозяйственного ведения. Участник общей совместной собственности (без определения доли каждого из собственников) может оформить ипотеку только при наличии письменного согласия всех собственников, а участник общей долевой собственности вправе заложить свою долю без их согласия.

    Все вышесказанное подчеркивает большое социальное значение ипотечного кредитования, которое, во-первых, может служить инструментом создания среднего класса в России, а во-вторых, социальной базой решения демографической проблемы.

    Таким образом, ипотека является в настоящее время одним из эффективных инструментов решения многих важных социальных, экономических и правовых проблем, существующих в нашей стране. Тем не менее, по мнению многих специалистов, в экономическом аспекте у ипотечного кредитования имеется наряду с большими перспективами и существенные проблемы. Решить эти проблемы непросто, но, с другой стороны, не делая попыток к их решению, невозможно повысить эффективность ипотечного кредитования. Все вышесказанное подтверждает актуальность и практическую значимость темы дипломной работы.

    Объектом рассмотрения в дипломной работе является рынок ипотечного кредитования в России, предметом рассмотрения — отношения, возникающие между кредитором и заемщиком в процессе ипотечного кредитования.

    Цель дипломной работы заключается в изучении механизма ипотечного кредитования в Российской Федерации.

    В рамках поставленной цели в работе сформулированы следующие задачи:

    — рассмотреть понятие, принципы и историю развития ипотечного кредитования;

    — провести анализ нормативно-правового регулирования ипотечного жилищного кредитования;

    — оценить текущее состояние и рассмотреть сценарии ипотечного жилищного кредитования в России;

    — провести анализ итогов развития ипотечного жилищного кредитования в России на современном этапе;

    — разработать направления совершенствования ипотечного жилищного кредитования в России.

    Научной и методической основой дипломной работы послужили законодательные и иные нормативные акты, работы отечественных ученых и специалистов по ипотечному кредитованию, а также труды по экономике, финансам, теории кредита.

    Аналитической базой обоснования концептуальных положений диплома, обеспечения достоверности содержащихся в нем выводов и предложений явились статистические данные Госкомстата РФ, эмпирические данные, материалы периодических изданий.

    В ходе исследований в рамках дипломной работы применялись различные методы: логический анализ, системный подход, метод экспертных оценок, ретроспективный анализ, табличный метод и другие.

    Ипотека (Hypotheca) — залог недвижимого имущества, который осуществляется без передачи этого имущества во владение залоговому кредитору. Предметом ипотеки является недвижимость, остающаяся во владении залогодателя.

    В современных экономических отношениях ипотека — это залог недвижимого имущества при получении ссуды в кредитном учреждении, дающий право кредитору преимущественного удовлетворения претензий к должнику на сумму заложенного имущества. Кредитор залогодержатель в случае неисполнения залогодателем обязательства по возврату ссуд обретает право получить компенсацию за счет реализации заложенной недвижимости в первоочередном порядке (в сравнении с другими кредиторами).

    Разновидность залога является заклад. В отличие от обычного залога при закладе имуществом распоряжается не залогодатель, а залогодержатель, т.е. банк — кредитор. Чаще всего объект залога не совпадает с объектом кредитования (под последним подразумевается конкретная цель, на достижение которой представляется ссуда, а первый — это движимое имущество или недвижимое имущество, служащее обеспечением обязательства заемщика).

    Закладная — долговое свидетельство о залоге недвижимости, выдаваемое банком заемщику.

    При кредитовании под залог происходит временное отчуждение права собственности, которое означает, что до погашения ссуды заемщиком не может продать заложенноё имущество и лишь после погашения кредита к нему возвращается право распоряжаться имуществом, освобожденным от залога. При этом заемщик не теряет права пользования заложенным имуществом.

    Таким образом, заложенная недвижимость может быть изъята в пользу банка, если клиент не сможет выплачивать кредит в соответствии с графиком, предусмотренным договором. Поскольку такие кредиты выдаются на многие годы, покупатель должен разумно планировать свою жизнь, доходы и расходы на длительный срок вперёд.

    Ипотечный кредит — долгосрочная ссуда, выдаваемая коммерческими и специализированными банками, кредитно-финансовыми инструментами под заклад недвижимого имущества (земли, жилых построек, производственных зданий, целых комплексов), право собственности на которое переходит на время кредитования к кредитору, хотя само имущество находится в пользовании заемщика.

    На первый взгляд кажется, что условия ипотеки для приобретения жилья не очень выгодны для получателя, ко на самом деле она даёт следующие преимущества:

    1. Покупатель после оплаты первоначального взноса и оформления договора сразу приобретает право проживания, а не копит долгие годы необходимую сумму денег для приобретения жилья.

    2. Часть средств, которыми обладает покупатель, превышающую первоначальный взнос, он может использовать для получения дополнительной прибыли, пустив эти деньги в оборот.

    В дополнение к известным принципам кредитования: платности, возвратности, срочности, обеспеченности и целевого использования средств, ипотечное кредитование осуществляется исходя, из принципов:

    — конкретности залога, который предполагает выделение строю определенного, конкретного имущества, являющегося объектом залогового права. Именно конкретность позволяет выделить заложенное имущество из всей имущественной базы;

    — гласности залога, что предусматривает требование, чтобы обремененность данного имущества залогом было легко распозноваема для третьих лиц;

    — неприменимости погасительной адолженности к зарегистрированным правам;

    — старшинства, определяющего порядок удовлетворения претензий различных кредиторов к данному имуществу.

    Объектами ипотечного кредита могут быть: строительство квартиры в многоквартирном жилом доме, строительство индивидуального жилого дома, приобретение квартиры или дома. При этом существуют различные варианты сочетаний объекта залога и объекта кредитования: ссуда на строительство жилья под залог — этого же жилья; ссуда на строительство жилья под залог земельного участка; ссуда на приобретение земельного участка под залог жилья и т.д. В качестве залога жилья может быть предоставлена другая (запасная) жилая площадь заемщика, либо единственная площадь, на которой он проживает. Второй случай чреват серьезными осложнениями (в частности, в России) при реализации недвижимости заемщика для погашения его долга, и потому на практике такая жилая площадь кредиторами в залог обычно не принимается.

    Ипотечные жилищные кредиты подразделяются, прежде всего, на выдаваемые для строительства жилья и на его приобретение. В зависимости от субъекта кредитования ипотечные ссуды на строительство жилья, в свою очередь, подразделяются на кредиты, предоставляемые непосредственно будущему владельцу жилья, и выдаваемые подрядчикам. Второй вид практикуется, если окончательный владелец жилья в период строительных работ неизвестен. Подобная ситуация неопределенности может возникать, например, в том случае, когда строительная организация, специализирующаяся на сооружении многоквартирных жилых домов под ипотечные кредиты, одновременно ведет работы на множестве объектов.

    Основными субъектами — участниками ипотечного кредита являются:

    — заемщики — физические лица, граждане Российской Федерации, заключившие кредитные договора с банками (кредитными организациями) или договора займа с юридическими лицами (некредитными организациями), по условиям которых полученные в виде кредита средства используются для приобретения жилья. Обеспечением исполнения обязательств по договорам служит залог приобретаемого жилья (ипотека);

    — кредиторы — банки (кредитные организации) и иные юридические лица, предоставляющие заемщикам в установленном законом порядке ипотечные кредиты (займы). Основными функциями кредитора являются: предоставление ипотечного кредита на основе оценки кредитоспособности и платежеспособности заемщика в соответствии с требованиями и условиями кредитования; оформление кредитного договора (договора займа) и договора об ипотеке; обслуживание выданных ипотечных кредитов. По договору об ипотеке жилья кредитор становится залогодержателем, что дает ему возможность в случае неисполнения заемщиком обязательств по кредитному договору получить удовлетворение своих денежных требований к должнику из стоимости заложенного жилого помещения преимущественно перед другими кредиторами залогодатель;

    — инвесторы — юридические и физические лица, приобретающие ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами, эмитируемые кредиторами или операторами вторичного рынка. К их числу относятся пенсионные фонды, страховые компании, инвестиционные банки, паевые инвестиционные фонды.

    — правительство — определяет концепцию развития системы ипотечного кредитования и формирует правовую базу для надежного и эффективного функционирования системы ипотечного кредитования, создает механизм социальной защиты заемщиков, проводит налоговую политику, стимулирующую участников рынка ипотечного кредитования, создает не-обходимые институты для организации рынка и участвует в управлении ими.

    Функции остальных участников рынка ипотечного кредитования:

    — продавцы жилья — физические и юридические лица, продающие жилые помещения, находящиеся в их собственности или принадлежащие другим физическим и юридическим лицам, по их поручению;

    — операторы вторичного рынка ипотечных кредитов (агентства по ипотечному жилищному кредитованию) — специализированные организации, осуществляющие рефинансирование кредиторов, выдающих долгосрочные ипотечные жилищные кредиты населению. В их функции входят: рефинансирование кредиторов на основе установленных стандартов и требований, предъявляемых к процедурам ипотечного кредитования; выпуск эмиссионных ипотечных бумаг; привлечение средств инвесторов в сферу жилищного кредитования; оказание воздействия кредиторам по внедрению рациональной практики проведения операций ипотечного кредитования и в разработке типов ипотечных кредитов, более доступных для заемщиков и менее рискованных для кредиторов;

    — органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним — государственные органы, обеспечивающих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Их функциями являются: регистрация сделок купли продажи жилых помещений, оформление перехода прав собственности к новому собственнику; регистрация договоров об ипотеки и права ипотеки; хранение и предоставление информации по правам собственности и обременению залогом жилья всем участникам ипотечного рынка;

    — страховые компании — компании имеющие лицензии и осуществляющие имущественное страхование (страхование заложенного жилья), личное страхование заемщиков и страхование гражданско правовой ответственности участников ипотечного рынка;

    — оценщики — юридические и физические лица, имеющие право на осуществление профессиональной оценки жилых помещений, являющихся предметом залога при ипотечном кредитовании;

    — риэлтерские фирмы — юридические лица, выступающие как профессиональные посредники на рынке купли — продажи жилья. К функциям риэлтеров относятся: подбор вариантов купли — продажи жилья для заемщиков и продавцов жилья, помощь в заключении сделок по купли — продажи, организация продажи жилья по поручению других участников рынка жилья, участие в организации проведения торгов по реализации жилья, на которое обращено взыскание;

    — инфраструктурные звенья системы ипотечного кредитования — нотариат, паспортные службы, органы опеки и попечительства, юридические консультации и т.д. обеспечивающие необходимое юридическое сопровождение сделок с жилыми помещениями, регистрацию граждан по месту жительства (в том числе в заложенных квартирах и домах), защиту прав несовершеннолетних при заключении сделок с недвижимостью.

    Практическое применение ипотечных кредитов как методов финансирования недвижимости должно обеспечивать выполнение следующих условий:

    — достижение прибыльности и возвратности средств;

    — сохранение денежных средств кредитора от инфляции;

    — защита от рисков;

    — доступность условий предоставления кредита заемщику.

    Можно выделить следующие функции ипотечного кредитования:

    1. Обеспечение заемщикам дешевых кредитов на длительный срок с целью покупки жилья. Дешевизна кредитов обеспечивается постоянным возобновлением кредитных ресурсов за счет вторичного рынка.

    2. Перераспределение денежных ресурсов (инвестиций) от субъектов — инвесторов к субъектам — потребителям инвестиций.

    3. Вовлечение в оборот временно неиспользуемых денежных средств.

    4. Стабилизация кредитно — финансовой системы.

    5. Обеспечение денежными средствами строительного комплекса, создание новых рабочих мест в строительстве и т.д.

    6. Решение важнейшей социальной задачи по обеспечению жильем нуждающихся.

    Ипотечное кредитование является далеко не новым для России явлением. Институт залога (ипотеки) в России имеет многовековую историю, и его развитие шло по особому пути, что нельзя не учитывать при построении современной системы ипотечного кредитования.

    Уникальность и национальное своеобразие отечественной правовой системы состоит в том, что она развивалась от ипотеки к фидуции (в римском праве вид залога, по которому товар передавался лицу на условии, что после того как требования получателя товара будут удовлетворены, он возвратит товар), а не наоборот.

    Анализируя историю становления ипотечного жилищного кредитования, можно выделить пять этапов.

    Первый этап — кредитование до 1917 года.

    Второй этап — кредитование при советской системе.

    Третий этап — кредитование в переходный период.

    Четвертый этап — формирование рыночной системы ипотечного жилищного кредитования.

    Пятый этап — современная ситуация.

    В XIII — XIV вв. на Руси одновременно с возникновением частной собственности на землю возник первый вид кредитования, получивший название «заклад». Данное ипотечное кредитование долгое время существовало без законодательного обеспечения. Первые упоминания о древнерусском залоге содержаться в псковской Судной грамоте, не требовал передачи заложенного имущества во владение кредитора. Требование о передаче заложенного имущества во владение появилось намного позднее. В Сборе Уложении 1649 года законодательно был предусмотрен безусловный переход заложенного имущества в собственность кредитора. В этой мере была отражена сущность исторических условий, характеризовавшихся существованием экономического кризиса, а поэтому требовалось усиление ответственности должника, то, что было воплощено в практику в первую очередь за счет предмета залога.

    На Руси ипотечная система служила делу укрепления вещных прав. В широком смысле ипотека и есть укрепление вещных прав на недвижимость посредством записи в ипотечной книге. Вещные права в соответствии с ипотечной системой приобретались не раньше как с момента записи в этой книги. Каждый имел возможность обозреть эти книги и получить записи из них.

    Манифестом Екатерины II от 29 октября 1768 года в России впервые был юридически закреплен выпуск бумажных денег — ассигнаций. Эмиссия бумажных денег была возложена на ассигнационные банки, созданные в Москве и Санкт-Петербурге в 1769 году. Дополнительное заимствование кредитных ресурсов на государственные нужды производилось из средств Государственного Заемного банка, который был образован в 1786 го целью организации ипотечного кредита землевладельцам, главным образом дворянству.

    В том же, 1786 году при Заемном банке была образована Страх экспедиция — первое страховое учреждение в России. Манифест предусматривал страхование каменных домов, принимаемых в залог при осуществлении кредитных операций. Процедура оформления договора страхования сопровождалась выдачей страхового полиса, неотъемлемой частью которого являлся архитектурный план объекта залога, передаваемого обеспечение ссуды в Государственный Заемный банк.

    В 1754 г. появились государственные кредитные учреждения. В конце XIX века в России уже существовала развитая система ипотечного кредитования. Он сложилась в 60-80-е годы XIX века. и включала: заемный банк Херсонской губернии (основан в 1864 г.); Общество взаимного земельного кредита (основано в 1861 г.); 10 акционерных земельных банков (основаны в 1871 — 1879 гг.); 39 городских общественных банков, находившихся в ведении городских властей (247 в 1900 г. 319 в 1914 г.); государственные земельные крестьянский (с 1882 г.) и Дворянский (с 1885 г.) банки. На окраинах империи продолжали действовать местные ипотечные учреждения дореформенного периода.

    Ипотечные банки предоставляли долгосрочные ссуды — до нескольких десятков лет под залог недвижимости: частных земель в сельской местности и домов (строений) в городах. Средства для выдачи ссуд банки накапливали главным образом за счет выпуска и реализации ипотечных облигаций — закладных листов. Эти облигации были обеспечены заложенным в банке имуществом. Они продавались на фондовых биржах по определенному курсу.

    Крестьянский поземельный банк был учрежден в 1888 году и находился во владении Министерства финансов. До 1906 года банк выдавал ссуды наличными деньгами, а в последующие годы ипотечными ценными бумагами. Банк в период 1895 — 1905 гг. ежегодно эмитировал ценные бумаги на сумму 5 млн. руб. по которым выплачивал от 4 до 6 % годовых. С 1906 года выпуск в обращение ценных бумаг производился без ограничений по мере появления залога.

    Наряду с банками успешно функционировали городские кредитные общества, которые выдавали кредиты не только деньгами, но и закладными или облигациями. Принципиальная схема кредитования этими ценными бумагами сводилась к следующему: заемщик под залог земли или другой недвижимости получал в банке закладную, или облигации; продавал эти ценные бумаги; погашал ссуду; инвестор получал доход по закладным, которые, в конечном счете, предъявлялись эмитенту к оплате. Закладные листы имели государственную гарантию и обращались на внутреннем и зарубежном фондовых рынках. Третья часть эмитированных в России ценных бумаг была приобретена иностранными инвесторами.

    В 1914 г. на долю ипотечных ценных бумаг приходилось 5 млрд. руб. или 24% общего объема всех биржевых ценностей. Деятельность ипотечных кредитных банков способствовала развертыванию строительства жилых домов и предприятий. К 1917 г. в России сложился довольно развитый для того времени вторичный рынок ипотечных облигаций. В 1919 году в связи с национализацией земли и банков система ипотечного кредитования была в России ликвидирована, декретом СНК все кредитные общества, облигации аннулированы, а владельцы заложенного имуществ были обязаны вносить платежи Народному банку. Так российский рынок ипотечных облигаций прекратил свое существование.

    Следующим этапом в истории развития ипотечного кредитования был кредитование при советской системе.

    Традиционная советская система жилищного финансирования соответствовала основной концепции всей жилищной политики в целом: централизованное распределение бюджетных ресурсов на строительство государственного жилья и его бесплатное распределение между лицами, официально признанными в установленном порядке нуждающимися в улучшении жилищных условий. До начала экономической реформы конца 80-х начала 90-х гг. в России не существовало системы ипотечного кредитования, как оно понимается во всем мире. Кредиты на жилье не были напрямую обеспечены залогом недвижимого имущества вплоть до принятия закона «О Залоге» в 1992 году; объем кредитования определялся государством, крайне проблематичным было выселение заемщика из заложенного жилого помещения в случае его неплатежеспособности. На практике кредиторы чаще всего защищали свои интересы, предоставляя кредиты, платеж по которым осуществлялся путем ежемесячных отчислений из зарплаты должников по месту их работы; там, где это было невозможно, подыскивались гаранты, а за неуплату банк мог наложить арест на заработную плату.

    В конце 80-х — начале 90-х гг. в России началась перестройка экономики и реорганизация банковской системы. Банковская система приобрела более разветвленный вид, появились также коммерческие и кооперативные банки. Получила довольно широкое распространение система долгосрочного кредитования под залог строящегося жилья. Эту систему можно рассматривать как форму государственной помощи гражданам, остро нуждающимся в улучшении жилищных условий и, как правило, состоящим на учете в очереди для получения государственного жилья.

    После 1988 г. долгосрочным кредитованием жилья для населения занимались Госбанк СССР (кредитовал строительство индивидуальных домов в сельской местности), Жилсоцбанк СССР (кредитовал членов жилищных кооперативов) и Сберегательный банк СССР (Сбербанк), который в 1991 году был преобразован в акционерный коммерческий банк, полностью контролируемый государством.

    Функционирование жилишно-строительных кооперативов продолжалось и в период перехода к рыночной экономике. Жилищно-строительные кооперативы успешно выполняли свою роль, так как явились частью единой централизованной системы финансирования жилищного строительства. По мере развития рыночных отношений эта форма финансирования подверглась существенным изменениям и замене другими формами, в частности ипотечным кредитованием индивидуальных заемщиков.

    Таким образом, ситуация, сложившаяся в сфере жилищного кредитования к 1993 году накануне принятия правительством новой стратегии начала этапа поиска коммерческими банками их собственного места в этой сфере, отличалась следующими чертами:

    — узкий круг субъектов ипотечного кредитования;

    — небольшие объемы выданных ипотечных кредитов;

    — весьма ограниченные размеры бюджетных ресурсов, которые могли бы быть использованы на поддержку жилищного сектора. крайне неэффективное их использование;

    — высокие и нестабильные темпы инфляции, которые предполагают высокий риск процентной ставки при долгосрочном кредитовании, поскольку обязательства банковской системы в основном сконцентрированы в краткосрочных пассивах;

    — высокий кредитный риск, связанный с неясностью вопроса обращения взыскания на заложенное имущество;

    — исключительно низкая доступность жилья, а также резко отрицательные реальные (относительно инфляции) ставки процентов депозитам, что делало для групп населения со средними доходам невозможным приобретение жилья за наличные средства, а также их накопление.

    Эти факторы и определили направление новой политики правительства России в сфере жилищного финансирования, разработку необходимой законодательной базы для развития долгосрочного жилищного кредитования, а также особенности деятельности банков по апробированию возможностей предоставления ипотечных кредитов населению на строительство приобретенного жилья. С этого момента начался четвертый этап становления системы жилищного ипотечного кредитования России.

    Новая концепция политики жилищного финансирования, которая была сформулирована в государственной программе «Жилище» лета 1993 год; нашла отражение в ряде законодательных и нормативных документах 1993-1994 гг. заключалась в следующем:

    — формирование рыночной системы долгосрочного ипотечного кредитования — использование залога как способа обеспечения возвратности кредита, создание условий для обращения взыскания на заложенное жилье; внедрение альтернативных инструментов кредитования, работающих в условиях инфляции;

    — переход от субсидирования процентных ставок к системе целевой поддержки групп населения со средним и низким уровнем дохода в форме субсидий при получении кредита для оплаты первоначального взноса на строительство и приобретение жилья;

    — обеспечение другим гражданам, нс имеющим необходимых сбережений и права на получение субсидий, возможности накопления средств для приобретения и строительства жилья или внесения первоначального взноса по ипотечному кредиту.

    К середине 90-х гг. становление рынка недвижимости начинает сталкиваться с проблемой сужения платежеспособного спроса. Это заставляет брокерские фирмы искать варианты его расширения за счет взаимодействия с банками. Поиск приводит к разработке и внедрению первоначально в Москве, а затем и в Петербурге в начале 1994 года так называемых «псевдоипотечных» схем кредитования с участием коммерческих банков и риэлтерских фирм. В период своего расцвета в систему кредитования были вовлечены десятки риэлтерских фирм и банков, что проявилось в снижении процентных ставок по выдаваемым кредитам.

    Несмотря на оставшиеся проблемы, в то время был достигнут значительный прогресс в становлении системы ипотечного кредитования.

    Некоторые кредиторы начали ипотечные операции уже в 1993-1994 гг.

    В августе 1993 года в России по инициативе Ипотечного акционерного банка и, Санкт-Петербургского Ипотекобанка была создана Ассоциация ипотечных банков. Она активно участвовала в законодательном процессе и осуществляла деятельность по обучению совместно с программой, финансируемой Агентством международного развития США и проводимой фондом «Институт экономики города» и Федеральной национальной ипотечной ассоциацией «Фэнни Мэй». Фонд «Институт экономики города» был организован в 1995 году как негосударственная некоммерческая организация, осуществляющая разработку теоретической базы ипотеки и России совместно с «Фэнни Мэй», являющейся специализированной организацией вторичного рынка ипотечных кредитов.

    В то же время основная доля кредитов направлялась не на приобретения жилья, а на коммерческие цели (по некоторым оценкам, доля кредитов, направленных на улучшение жилищных условий, составляла в 1995 — 1996 гг. примерно 15-20%, на коммерческие цели — 80-85%).

    Сумма кредитов в среднем составляла около 20 тыс. долларов, а максимальные объемы кредитования по городу, как уже отмечалось, составляли примерно 12 млн. долларов. Таким образом, даже при реинвестировании возвращаемых кредитов число заемщиков реально вряд ли превышало 1000 человек в год.

    Схемы «псевдоипотеки», применяемые и до настоящего дня риэлторскими фирмами и банками, являются своеобразным началом становления стране полноценной системы ипотечного кредитования.

    Такая ситуация продолжалась до августа 1998 года. Многие банки, проводившие до кризиса ипотечные программы, были вынуждены отказаться от них по причине либо закрытия самого банка, либо сокращения именно ипотечного кредитования. Связано это было с тем, что в тех условиях риск не возврата стал слишком высоким, а реализовать заложенное жилье было практически невозможно. Но, несмотря на сложную экономическую ситуацию в 1998 году, некоторые банки продолжали реализацию собственных пилотных программ. Естественно, количество таких кредитов было ничтожно.

    На тот момент сложились следующие недостатки в развитии системы ипотечного кредитования:

    1. несовершенство законодательной базы;

    2. слабое развитие и недостаточная эффективность системы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

    3. высокая величина расходов на нотариальное удостоверение сделок;

    4. слабое развитие оценочного и страхового дела;

    5. недостаток кредитных ресурсов и их высокая стоимость коммерческих банков;

    6. отсутствие вторичного рынка закладных;

    7. высокие и нестабильные ставки рефинансирования;

    8. нестабильные темпы инфляции, изменение курса рубля по отношению к свободно конвертируемой валюте;

    9. высокие издержки и риски банков;

    10. дополнительные риски банков ввиду отсутствия кредитной истории у большинства заемщиков по причине отсутствия прежней практики ипотечного кредитования;

    11. высокие некоммерческие риски банков;

    12. ограничение рынка ипотечных услуг;

    13. высокая стоимость кредитов для заемщиков;

    14. низкие доходы преобладающей части населения;

    15. недостаток бюджетных средств для предоставления жилищных

    16. рост цен на жилье;

    17. несовершенство налогообложения, недостаточное количество

    стимулов для вложения средств гражданами в жилье;

    18. большое количество накладных расходов и их высокая стоимость

    при операциях с недвижимостью.

    Учет этих обстоятельств вызвал необходимость создания российского Агентства по ипотечному жилищному кредитованию. В соответствии с указом Президента РФ № 22281 от 28 декабря 1993 г. «О разработке и внедрении внебюджетных форм инвестирования жилищной сферы» и постановлением Правительства РФ № 1010 от 26 августа 1996 г. «Об агентстве по ипотечному жилищному кредитованию» в сентябре 1997 года было зарегистрировано Федеральное агентство по ипотечному кредитованию. Это специализированный институт вторичного ипотечного рынка на федеральном уровне.

    Единственным акционером ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», представляющим интересы Российской Федерации в Агентстве, является Мингосимущество Российской Федерации.

    Предложения по созданию государственного органа в области ипотеки обсуждались в российском правительстве еще с начала 90-х годов и тому подтверждение Указ президента Российской Федерации от 10.06.94 г. № 1180 «О жилищных кредитах». Впервые концепция деятельности Агентства была разработана по инициативе Министерства финансов РФ и Государственного комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу в 1995-1996 гг. Работа велась силами объединенной рабочей группы представителей государственных органов и иностранных консультантов: института экономики города США и Федеральной национальной ипотечной ассоциацией США, участие которых финансировалось в рамках программы технического содействия Агентством Международного Развития США.

    Для формирования уставного капитала Агентства, который на сто процентов принадлежит Правительству Российской Федерации, государством было перечислено 80 млн. рублей.

    Основной целью деятельности Агентства является создание условий для развития массового кредитования населения на приобретение жил через механизм привлечения долгосрочных финансовых ресурсов в жилищную сферу.

    Основными функциями Агентства являются следующие:

    — содействие развитию ипотечного жилищного кредитования и средством рефинансирования (покупки) ипотечных кредитов, выдаваемых коммерческими банками — первоначальными кредиторами;

    — стандартизация и унификации процедур ипотечного кредитования с целью минимизации кредитного риска по ипотечным кредита и повышения надежности собственных ценных бумаг;

    — представление интересов ипотечных структур в Правительстве других государственных учреждениях.

    В деятельности Агентства выделяют три этапа работы:

    Первый этап — выдача ипотечных кредитов индивидуальным заказчикам на покупку жилья. Сразу после заключения договора заёмщик становится собственником недвижимости, приобретенной за счет кредита, предоставляет ее в залог банку-кредитору.

    Второй этап — предоставление банкам возможности продать квалифицированные ипотечные кредиты по остатку ссудной задолженности. Права требования по ипотечным кредитам в этом случае переходят Агентству, функции обслуживания остаются за банками. При этом банки также оставляют за собой кредитный риск. Если в конечном счете, ипотечный кредит признается некачественным, банк обязан произвести обратный выкуп ипотечного кредита у Агентства.

    Третий этап — выпуск ценных бумаг, обеспеченных ипотечными кредитами (ипотечные облигации).

    Главным органом Агентства является Наблюдательный Совет, который осуществляет общее руководство деятельностью Агентства в рамках свои полномочий, определенных Федеральным законом «Об акционерных обществах» и уставом Агентства, Контроль за деятельностью Агентств осуществляется рядом федеральных органов.

    Активная позиция Агентства на вторичном рынке ипотечных ценны бумаг является необходимым условием развития массовой ипотеки в стране и интегрирования региональных ипотечных рынков в единый общероссийский ипотечный рынок.

    В рамках формируемой общероссийской системы ипотечного жилищного кредитования региональные и межрегиональные ипотечные агентства станут представителями федерального Агентства, поставляя ему первичные ипотечные активы. Это отнюдь не помешает региональным агентствам самостоятельно привлекать инвестиционные ресурсы на единой технологической основе, формируемой федеральным Агентством.

    Таким образом, средства, полученные федеральным Агентством от размещенных им эмиссионных ипотечных ценных бумаг, будут поступать в те регионы Российской Федерации, которые произведут качественный, в соответствии со стандартами Агентства «товар» в виде закладных.

    Отметим еще раз, что важнейший принцип функционирования системы ипотечного жилищного кредитования — режим самофинансирования.

    Отличительными чертами нынешнего этапа становления в России системы ипотечного жилищного кредитования являются:

    — признаки достижения Россией относительной экономической стабильности, что должно сделать долгосрочные кредиты более привлекательными для банков;

    — позитивная оценка перспектив развития рынка долгосрочных кредитов в России, несмотря на то, что сроки кредитования значительно снизились по сравнению с предшествующими периодами;

    — активное формирование нормативно-правовой базы;

    — значительное расширение круга субъектов ипотечного кредитования;

    — активное развитие системы обучения данному виду кредитования.

    Острота жилищной проблемы и необходимость закрепления конституционных прав граждан на жилище потребовала принятия в 1983 году Жилищного кодекса РСФСР, содержащего основные нормы и правила, регулирующие отношения граждан в жилищной сфере, эффективное использование и охрану жилищного фонда.

    С принятием Конституции Российской Федерации, обеспечившей преемственность в вопросе неотъемлемого права граждан на жилище, а также закрепившей права граждан на частную собственность, стало возможным принятие Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 года № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» с изменениями от 10.12.2002 г.

    Этот закон установил основные признаки приватизации государственного и муниципального жилищного фонда на территории Российской Федерации и определил правовые, социальные и экономические основы преобразования отношений собственности на жилье.

    Были созданы условия для осуществления прав граждан на свободный выбор способа удовлетворения потребностей в жилье, а также улучшения использования и сохранности жилищного фонда. Вступление в права собственности на жилье дает гражданам возможность эффективно вкладывать средства и осуществлять накопление недвижимой собственности, выступать с ней на рынке недвижимости, свободно владеть, пользоваться и распоряжаться своим жильем.

    Жилищный кодекс РСФСР по многим своим положениям не отвечает требованиям новой Конституции Российской Федерации и нуждался в коренной переработке. Поэтому следующим этапом законодательного обеспечения прав граждан на жилье в новых социально-экономических условиях стал Закон Российской Федерации от 24 декабря 1992 года № 4219-1 «Об основах федеральной жилищной политики» (с изменениями от 04.06.1993 г), установивший общие начала правового регулирования жилищных отношений при становлении различных форм собственности и видов использования недвижимости в жилищной сфере.

    К концу 90-х годов требовалось завершить создание целостной системы законодательных и иных правовых актов, связанных с этим направлением жилищной политики. В этих целях были приняты следующие правовые акты:

    — распоряжение Совета Министров — Правительства Российской Федерации от 22 декабря 1993 г. № 96-рз «Об основных положениях о залоге недвижимого имущества — ипотеке»;

    — Указ Президента Российской Федерации от 24 декабря 1993 г. № 2281 «О разработке и внедрении внебюджетных форм инвестирования жилищной сферы»;

    — Указ Президента Российской Федерации от 10 июня 1994 г. № 1180 «О жилищных кредитах».

    Решающим шагом в развитии федерального законодательства стало принятие 30 ноября 1994 года (№ 51-ФЗ) и 26 января 1996 года (№ 14-ФЗ) первой и второй частей Гражданского кодекса Российской Федерации.

    Являясь, наряду с Конституцией Российской Федерации, одним из основополагающих правовых актов государства, Гражданский кодекс Российской Федерации установил:

    — виды объектов гражданских прав (статья 128);

    — понятия, виды и основные права, связанные с ценными бумагами (гла-ва7);

    — понятия, виды и формы сделок (глава &);

    — права собственности и другие вещные права (главы 13,14 и 15).

    В главе 21 законодательно были закреплены общие положения об обязательствах, включая залог и правила обеспечения кредитов залогом недвижимости, в том числе жилой (статьи 334 — 346), о праве собственности и других вещных правах на жилые помещения, основания обращения взыскания на заложенное имущество (статья 349).

    Часть первая ГК дает понятие ипотеки. В соответствии со ст. 334 ипотекой является залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества. Таким образом, поставлен знак равенства между понятиями ипотеки и залога недвижимости.

    Глава 27 ввела понятия и правила заключения договоров, а глава 30 -вопросы, связанные с куплей-продажей, и другие нормы.

    В целом, в нормативную правовую базу, обеспечившую становление и последующее развитие жилищного кредитования в Российской Федерации, вошли:

    — Закон Российской Федерации от 10 июля 2002 г. № 86-ФЗ «О Центральном банке Российской Федерации (Банке России);

    — Федеральный Закон от 2 декабря 1990 г. № 395-1 «О банках и банковской деятельности», давший определение кредитной организации установивший право осуществлять банковские операции, предусмотрен настоящим законом;

    — Закон Российской Федерации от 27 ноября 1992 г. № 4015-1 «Об организации страхового дела в Российской Федерации»;

    — Федеральный Закон от 26 декабря 1995 г. № 208-ФЗ «Об акционерных обществах». Данный закон в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации определяет порядок создания и правовое положение акционерных обществ, права и обязанности их акционеров. Также он направлен на обеспечение и защиту прав и интересов акционеров (В настоящее время дополнительно принят Федеральный закон от 7 август 2001 г. № 120-ФЗ «О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон «0б акционерных обществах»);

    — Указ Президента Российской Федерации от 29 марта 1996 г. № 430 «О государственной поддержке граждан в строительстве и приобретении жилья»;

    — Указ Президента Российской Федерации от 29 марта 1996 г. № 431 «О новом этапе реализации Государственной целевой программы «Жилище»;

    — Федеральный Закон от 22 апреля 1996 г. № 39 ФЗ «О рынке ценных бумаг, регулирующий отношения, возникающие при эмиссии и обращении эмиссионных ценных бумаг независимо от типа эмитента, а также особенности создания и деятельности профессиональных участников рынка ценных бумаг;

    — Постановление Правительства Российской Федерации от 27 июля 1996 г. № 753 «О федеральной целевой программе «Свой дом»;

    — Постановление Правительства Российской Федерации от 26 августа 1996 г. № 1010 «Об Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию», во исполнение которого было создано открытое акционерное общество «Агентство по ипотечному кредитованию» со 100-процентным пакетом акций, принадлежащим государству. Создание Агентства в качестве оператора вторичного рынка ипотечных кредитов стало важным шагом заложившим организационные основы функционирования системы ипотечного жилищного кредитования;

    — Федеральный Закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Закон вводит такие основные понятия как:

    кадастровый номер — уникальный, не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации номер объекта недвижимости, который присваивается ему при осуществлении кадастрового и технического учета (инвентаризации) в соответствии с процедурой, установленной законодательством Российской Федерации;

    недвижимое имущество (недвижимость), права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с настоящим Федеральным законом, и другие.

    Также закон устанавливает Государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним в качестве юридического акта при-знания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество;

    — Постановление Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 г. № 219 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;

    — Постановление Правительства Российской Федерации от 26 февраля 1998 г. № 248 «Об установлении максимального размера платы за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и за предоставление информации о зарегистрированных правах»;

    — Федеральный Закон от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»;

    — Закон Российской Федерации от 5 марта 1999 г. № 46-ФЗ «О защите прав и законных интересов инвесторов на рынке ценных бумаг»;

    — Постановление Правительства Российской Федерации от 6 июля 2001 г. № 519 «Об утверждении стандартов оценки».

    В общей системе нормативных правовых актов, обеспечивающих развитие ипотечного жилищного кредитования в России, главная роль принадлежит Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (от 16 июля 1998 года № Д02-ФЗ), который значительно расширил возможность использования ипотеки в качестве надежного средства обеспечения кредита. Закон установил основания возникновения ипотеки и ее регулирования, обязательства, обеспечиваемые ипотекой, порядок заключения договоров об ипотеке.

    Отдельные главы закона посвящены закладной, государственной регистрации ипотеки, переходу прав на имущество, заложенное по договору об ипотеке, к другим лицам и обременение этого имущества правами других лиц, уступке прав по договору об ипотеке, передаче и залоге закладной. К важнейшим главам можно отнести главы закона, посвященные обращению взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, а также особенности ипотеки земельных участков и особенности ипотеки жилых домов и квартир.

    В блок нормативных правовых актов, обеспечивающих развитие системы ипотечного жилищного кредитования, также входят:

    — Федеральный Закон от 25 февраля 1999 г. № 40-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве) кредитных организаций», устанавливающий порядок и условия осуществления мер по предупреждению несостоятельности (банкротства) кредитных организаций, а также особенности оснований и процедур признания кредитных организаций несостоятельными (банкротами) и их ликвидации в порядке конкурсного производства.

    Основным документом для дальнейшего совершенствования нормативных правовых актов, обеспечивающих развитие системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации, стала одобренная постановлением Правительства РФ от 11 января 2000 года № 28 «Концепция развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации», заложившая основные принципы и подходы в вопросах решения жилищной проблемы с помощью ипотечного кредитования.

    Согласно концепции основная задача государства в этой сфере — создание законодательной базы и нормативное регулирование процесса.

    Государственное бюджетное финансирование будет направлено на непосредственную поддержку граждан, уровень доходов которых не позволяет им самостоятельно улучшить свои жилищные условия. Концепция учитывает применяемое в мировой практике многообразие моделей и форм взаимодействия участников первичного и вторичного рынков ипотечных кредитов. Следует также обратить внимание на ряд недоработок, которые можно отнести к категории проблем развития ипотечного кредитования:

    Банковское ипотечное жилищное кредитование в России

    Библиографическое описание:

    Патлатенко А. А. Банковское ипотечное жилищное кредитование в России // Молодой ученый. — 2017. — №3. — С. 389-392.

    Актуальность темы исследования связана с тем, что реализация конституционных прав граждан на собственное жилье сегодня рассматривается как наиболее актуальная социально-политическая и экономическая проблема. От выбора путей ее решения зависит общий масштаб и темпы развития жилищного фонда, реальное благосостояние населения, моральное и физическое самочувствие людей, их мотивация поведения. Однако низкий уровень платежеспособности большинства граждан как на первичном, так и на вторичном рынках жилой недвижимости обуславливает поиск дополнительных источников финансирования. При таких условиях объективно возрастает потребность в использовании ипотечного механизма финансирования жилья, который предусматривает привлечение долгосрочных ипотечных жилищных кредитов для повышения платежеспособного спроса населения России на рынке жилья и, таким образом, способствует решению жилищной проблемы в стране. С одной стороны, обеспеченность ипотечных жилищных кредитов залогом недвижимого имущества гарантирует возврат долга. А с другой — возможности ипотечных активов по рефинансированию способствуют превращению ипотечного финансирования жилья со временем в механизм, который будет стимулировать развитие не только отечественного рынка жилой недвижимости, но и финансового рынка страны в целом. Указанное обусловливает необходимость всестороннего исследования проблем функционирования ипотечного жилищного кредитования в России.

    Проведенное исследование теоретических основ функционирования банковского ипотечного механизма финансирования жилья позволило определить, что высокая стоимость объектов жилой недвижимости, низкий платежеспособный спрос населения на рынке жилья предопределяют внедрение государственной жилищной политики наряду с современными рыночными механизмами, способных решить эту проблему.

    Анализ эволюции взглядов ученых на ипотеку и обобщения существующих определений данного понятия позволили уточнить содержание категории «жилищная ипотека», в которой предложено понимать совокупность экономико-правовых отношений, возникающих между субъектами хозяйствования по поводу мобилизации финансовых ресурсов на цели инвестирования в объекты жилой недвижимости под залог недвижимого имущества [1, с. 326].

    Анализ литературы показал, что подавляющее большинство российских авторов, как и иностранных, рассматривают ипотечное жилищное кредитование как составную часть потребительского кредитования [4, с. 6]. Однако некоторые ученые все же обосновывают мнение, что ипотечный жилищный кредит кардинально отличается от потребительского. Так, в монографии В. В. Кияткиной систематизировано отличия ипотечного кредита от потребительского [2, с. 14]. Кроме того, многие авторы делают вывод о том, что все кредиты населению (в том числе и жилищные ипотечные) носят непроизводительный характер. Однако это не совсем так.

    Исходя из проведенных исследований, ипотечный жилищный кредит предпочтительнее рассматривать как долгосрочные инвестиции в развитие главной производительной силы общества — человеческие ресурсы. То есть это не потребительский кредит, а особый вид кредита, который принципиально отличается от других видов по многим критериям: цель, оформление, перечень документов, механизм предоставления, законодательное обеспечение, господдержка и пр. [5, с. 9]

    Если рассматривать ипотечное жилищное кредитование с точки зрения банковского бизнеса, можно предположить, что это достаточно высокодоходный и долгосрочный метод размещения средств с целью получения прибыли. Вместе с тем, он несет определенные риски, которые рассмотрим ниже.

    Анализ ситуации на рынке ипотечного жилищного кредитования показал, что в 2014–2016 годах экономика РФ находилась под влиянием негативных внешних факторов (снижение цен на нефть, санкции в отношении ряда отраслей экономики). Однако, несмотря на сложную экономическую ситуацию, темпы ввода в эксплуатацию жилья практически не снижались. Так, в 2015 году введено в эксплуатацию около 83,8 млн. м 2. а за 9 месяцев 2016 года — 49,5 млн. м 2. что составило 60 % к 2015 году. [7]

    Динамика выданных банками ипотечных жилищных кредитов (ИЖК) отражена на рис. 1. Из диаграммы видно, что с 2009 по 2014 год наблюдался стабильный рост жилищного ипотечного кредитования. Однако позже рынок кредитов сократился. Так, в 2015 году было выдано 692 тыс. ипотечных кредитов на сумму 1,15 трлн. руб. что намного меньше уровня 2014 годя. В целом объем ипотечного кредитования в 2015 году вернулся к уровню 2012 года. Таким образом, падение рынка составило 35 %, что в два раза ниже, чем в 2009 году.

    Причинами такого ухудшения ситуации на рынке банковского ипотечного жилищного кредитования являются такие факторы падения реальных доходов населения:

    − падение потребительского спроса: оборот розничной торговли снизился за 2015 год на 10 %;

    − население не уверено в завтрашнем дне и увеличивает сбережения: объем вкладов в 2015 году вырос на 24 %;

    − снижение платежеспособности и потребительской активности увеличило риски снижения спроса на жилье и ипотеку в краткосрочной перспективе. [3, с. 72]

    Ипотечное жилищное кредитование

    Рис. 1. Динамика выданных ипотечных жилищных кредитов за 2008–2016 годы (составлено на основе [7], [8])

    Можно с уверенностью предположить, что в случае нормализации экономической ситуации, сделанные сбережения будут источником финансирования отложенного спроса на жилье.

    Что касается цены банковских ипотечных жилищных кредитов, то динамика средних ставок их выдачи представлена на рис. 2.

    Ипотечное жилищное кредитование

    Рис. 2. Динамика изменения средних месячных ставок по ипотечным жилищным кредитам в рублях за 2009–2016 гг. % (составлено на основе [7])

    Тенденции роста ставок с 2011 года были незначительными, а с 2015 года ставки по ипотечным жилищным кредитам начали снижаться. Так, ставка за 2015 год составила 13,4 %, что всего на 0,9 п. п. выше, чем в 2014 году, а за 9 месяцев 2016 года она снизилась на 0,7 п. п. По итогам 2015 года средневзвешенная ставка оказалась на 2,2 п. п. ниже уровня инфляции. Кроме того, ставки на первичном рынке благодаря программе субсидирования были ниже, чем на вторичном: 10,9–12 % против 13,5–15 %. [8]

    Серьезную поддержку рынку ипотечного жилищного кредитования оказала государственная программа субсидирования процентных ставок по ипотечным кредитам на покупку жилья в новостройках, которая была принята в начале 2015 года. Ее основная цель — поддержка строительного сектора и предотвращение резкого роста ставок по ипотечным кредитам. Таким образом, за 2015 год Агентство по ипотечному жилищному кредитованию в рамках этой программы обеспечило 40 % спроса на ипотеку и профинансировало 10,6 млн. кв. метров жилья (21 % от общей площади построенных квартир в многоквартирных домах) [7]. Агентство по ипотечному жилищному кредитованию в качестве оператора по формированию и развитию системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов разработало и внедрило систему ипотечного кредитования, состоящую из двух уровней. На первом уровне выступают первичные кредиторы (банки и прочие некредитные организации), которые непосредственно предоставляют ипотечные кредиты населению. Действуя на втором уровне, Агентство выкупает права требования по ипотечным кредитам у банков по единым унифицированным стандартам. [6, с. 420]

    Как показал анализ, дальнейшему снижению ставок по ипотеке способствует общее снижение стоимости фондирования. Так, Банк России дважды снизил ключевую ставку до уровня 10 % годовых. Кроме того, в октябре 2016 года Агентство по ипотечному жилищному кредитованию, снизив ставки по своим продуктам, подало пример лидерам рынка и большинство банков из топ-15 снизили свои ставки на 0,5 п. п. В статистике Банка России это изменение отразится в ближайшие месяцы после того, как заемщики оформят кредиты по сниженным ставкам. [8]

    В условиях падения реальных доходов населения и наблюдаемого роста безработицы важной проблемой для банков становится качество кредитного портфеля (рис. 3). Тем не менее, несмотря на некоторый рост просроченной задолженности, ипотечное кредитование остается качественным сегментом кредитования физических лиц: по итогам 2015 года объем ипотечных ссуд, платежи по которым просрочены на 90 и более дней, составил 3 % всей задолженности по ипотечным кредитам, а 2016 году снизился на 0,1 п. п. [7]

    Согласно данным Банка России, в РФ общее количество ипотечных заемщиков составляет около 3,5 млн. человек, из которых около 100 тыс. просрочили платежи по кредитам на 90 и более дней (3 %). Из них количество валютных заемщиков — 20–25 тыс. чел. из которых 8–10 тыс. просрочили платежи по кредитам на 90 и более дней (40 %).

    Однако, в 2015 году выдача валютной ипотеки была практически прекращена (был выдан только 91 кредит). Поэтому можно утверждать, что на сегодня ипотека является одним из самых качественных сегментов кредитования населения, так как для сравнения, доля неипотечных кредитов с просрочкой более 90 дней превышает 15 %. [8]

    Ипотечное жилищное кредитование

    Рис. 3. Динамика ипотечной задолженности и ее качества за 2009–2016 гг. (составлено на основе [7], [8])

    Учитывая динамику ипотечных ставок и существующий спрос населения на жилье, мы ожидаем, что по итогам 2016 года будет выдано около 900 тыс. кредитов на сумму 1,5 трлн рублей (+30 % к уровню 2015 года). В следующем году может быть выдано более 1 млн кредитов на сумму 1,7–1,8 трлн. рублей. Это позволит, как минимум, повторить результаты рекордного 2014 года. [7]

    Исходя из проведенных исследований, можно сделать вывод, что ипотечный жилищный кредит является долгосрочным вложением банка в развитие человеческих ресурсов. Если рассматривать ипотечное жилищное кредитование с точки зрения банковского бизнеса, можно сделать вывод, что это долгосрочный и достаточно доходный метод размещения средств с целью получения прибыли. Вместе с тем, анализ показал, что в современных условиях он является для банков и довольно низкорисковым.

    1. Банковское дело. Организация деятельности коммерческого банка: учебник / Г. Н. Белоглазова, Л. П. Кроливецкая. — М. Издательство Юрайт, 2011. — 422 с.
    2. Кияткина В. В. Рефинансирование ипотечных кредитов в России: монография / В. В. Кияткина. М. Издат. дом «Дело» РАН-ХиГС, 2012. — 176 с.
    3. Кочеткова А. А. Новые возможности развития ипотечного кредитования в России // Проблемы экономики и менеджмента. — 2015. — № 5. — С. 71–73.
    4. Куликов А. Г. Янин В. С. Развитие ипотечного жилищного кредитования в России: вопросы радикального обновления методологической базы // Деньги и Кредит. — 2014. № 2. — С. 3–13.
    5. Разумова И. А. Ипотечное кредитование: Учебное пособие. 2-е изд. — СПб. Питер, 2009. — 304 с.
    6. Яременко Н. Н. Тенденции развития ипотечного жилищного кредитования в России // Мир науки, культуры, образования. — 2014. — № 2. — С. 416–423.
    7. Сайт Агентства по ипотечному жилищному кредитованию [Электронный ресурс]. — URL: http:// http://www.rosipoteka.ru.
    8. Сайт Банка России [Электронный ресурс]. — URL: http:// http://www.cbr.ru.

    Основные термины(генерируются автоматически). ипотечного жилищного кредитования, ипотечных жилищных кредитов, ипотечному жилищному кредитованию, ипотечного кредитования, ипотечным кредитам, ипотечное жилищное кредитование, ипотечный жилищный кредит, ипотечного механизма финансирования, ипотечным жилищным кредитам, жилой недвижимости, ипотечных кредитов, Банка России, жилищного ипотечного кредитования, банковского ипотечного, финансирования жилья, механизма финансирования жилья, объем ипотечного кредитования, развития ипотечного кредитования, систему ипотечного кредитования, функционирования ипотечного жилищного.

    Похожие статьи

    Ипотечное жилищное кредитование

    Ипотечное жилищное кредитование – это вид целевого кредита, в рамках которого денежные средства выдаются заемщику под залог недвижимости.
    Финансовые организации предлагают разнообразные программы ипотечного кредитования, но можно выделить несколько общих условий:

    • жилищный ипотечный кредит могут получить граждане РФ, которые еще не достигли пенсионного возраста;
    • неизменное место работы в течение последнего полугодия;
    • ежемесячный платеж не может быть больше определенной части доходов (как правило, 40-50%). При этом учитываются существующие финансовые обязательства заемщика.
    • первоначальный взнос составляет от 10% от стоимости квартиры;
    • срок погашения кредита – до 30 лет;
    • обязательное страхование жизни, объекта ипотеки и трудоспособности заемщика.

    Все основные вопросы, касающиеся ипотечных процессов, регулируются на законодательном уровне. Закон об ипотечном жилищном кредитовании разъясняет основные понятия и определяет ответственность сторон за нарушение договора ипотеки.

    Оформление ипотеки: перечень документов

    При оформлении ипотеки банк попросит предоставить следующие документы:

    • заявление на получение ипотеки, анкету банка;
    • копию паспорта и справки о присвоении ИНН;
    • копию свидетельства пенсионного страхования;
    • копию военного билета;
    • копию документа об образовании;
    • копию свидетельства о браке или разводе, брачный контракт;
    • копию свидетельства о рождении детей;
    • копию трудовой книжки;
    • справки, подтверждающие доходы заемщика.

    При подаче документов в банк необходимо предъявить сотруднику банка оригиналы перечисленных бумаг. Также финансовая организация для уточнения каких-либо сведений может потребовать дополнительные справки.

    Ипотечное кредитование: «за9raquo; и «против9raquo;

    Ипотечное кредитование жилищного строительства имеет следующие положительные моменты:

    • быстрое решение жилищного вопроса без необходимости накопления большой суммы денег;
    • небольшие ежемесячные выплаты по кредиту, по сравнению со стоимостью аренды жилья;
    • выгодные процентные ставки (особенно для участников целевых программ);
    • заемщик сразу оформляет право собственности на жилье;
    • большой срок погашения, что дает возможность выплачивать кредит несколькими поколениями;
    • фиксированная процентная ставка на весь период кредитования.

    При утрате жилья, купленного по договору ипотечного кредитования, согласно ст. 95 ЖК РФ. 106 ЖК РФ. гражданин может получить для проживания жилое помещение маневренного фонда.
    Однако при оформлении ипотечного кредита банк накладывает ряд ограничений на предмет ипотеки. Заемщик не может без согласия кредитора:

    • зарегистрировать членов семьи;
    • сделать перепланировку;
    • продать, обменять или сдать жилье в аренду.

    Договор об ипотечном кредитовании: основные требования.

    Договор ипотеки является договором о залоге недвижимого имущества, обеспечивающий выполнение залогодателем и банком своих обязательств. Договор ипотеки должен включать:
    информацию о банке и заемщике;

    • содержание, срок, размер и порядок исполнения обязательства;
    • регистрационные данные и описание предмета ипотеки;
    • указание стоимости предмета ипотеки и информацию об отягощении и ограничении на него прав ипотекодателя.

    Банком, в случае ухудшения финансового положения заемщика, может быть проведена реструктуризация ипотечного кредита. Кредитор может предоставить отсрочку очередной выплаты, увеличить срок погашения долга или предложить другие способы, которые помогут заемщику выплачивать ссуду.

    Добавьте комментарий или задайте вопрос:

    Особенности регистрации собственности при приобретении недвижимости по ипотеке

    Купили двухкомнатную квартиру по ипотеке. Сумма вполне адекватная и проблем с выплатой не предвидится. Документы в банке оформлены правильно – все делали с юристом. Хочу.

    Развод и ипотека, как договориться без суда

    С бывшим мужем мы прожили три года, два года назад оформили ипотеку сроком на 5 лет на двухкомнатную квартиру. Мы обе образованные люди и желаем разойтись мирно, поэтому.

    Обмен и продажа квартир с материнским капиталом

    Мы хотим обменять квартиру, которую купили на материнский капитал. Но с доплатой. Это возможно? Как рассматривается обмен с доплатой с точки зрения закона? Это же не прод.

    Продажа квартиры с материнского капитала

    Можно ли продавать квартиру, которую мы купили на средства материнского капитала? У нас есть возможность доплатить и купить квартиру большего размера и в лучшем районе, х.

    Можно ли погасить из материнского капитала ипотеку на частный дом?

    Мы хотим купить дом, взять для этого ипотеку. Можно ли будет погасить ее из материнского капитала? Есть ли дополнительные требования к дому, чтобы получить капитал именно.

    Ипотечное жилищное кредитование

    ПОЛЕЗНЫЕ СТАТЬИ

    Закон о «резиновых» квартирах – поправки в законодательство приняты!

    3 января 2014 года вступил в силу ФЗ № 376 от 21.12.2013 года «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Спорный закон, обсуждающийся год в Государственной Думе был принят в канун новогодних праздников и внёс существенные изменения в Закон ’93 года № 5242-1 «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации», УК РФ и КоАП РФ.

    Прописка новорожденного в РФ

    Рождение ребенка для многих семей является счастливым моментом и многие не подозревают, что с появлением нового человека на свет, нужно купить не только манеж, но и оформить документы на регистрацию и прописку нового гражданина страны.

    Статья 3. ЖК РФ. Неприкосновенность жилища и недопустимость его произвольного лишения

    Статья 4. ЖК РФ. Жилищные отношения. Участники жилищных отношений

    Статья 31. ЖК РФ. Права и обязанности граждан, проживающих совместно с собственником в принадлежащем ему жилом помещении

    Статья 33. ЖК РФ. Пользование жилым помещением, предоставленным по завещательному отказу

    Статья 39. ЖК РФ. Содержание общего имущества в многоквартирном доме

    Статья 56. ЖК РФ. Снятие граждан с учета в качестве нуждающихся в жилых помещениях

    Статья 57. ЖК РФ. Предоставление жилых помещений по договорам социального найма гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях

    Статья 62. ЖК РФ. Предмет договора социального найма жилого помещения

    Статья 161. ЖК РФ. Выбор способа управления многоквартирным домом

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *